Immobilien sind zur Geldanlage oft ungeeignet

Immobilien sind die beliebteste Geldanlage der Deutschen. In Ballungszentren werden inzwischen völlig absurde Preise gezahlt. Damit das Geschäft funktioniert, müssen die Preise weiter steigen, doch danach sieht es nicht aus.

Immobilien gelten als sicher und solide. Doch zunächst verdient erstmal einer: Der Staat. Er kassiert direkt beim Kauf die Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Grundbuchamtskoten. Benötigt man auch einen Makler, dann summieren sich die Kosten schnell auf ca. 10% der Investitionssumme. Investoren einer fremdgenutzten Immobilie setzen auf laufende Mieterträge und künftige Preissteigerungen, doch beides ist ungewiss. Weil Mieter oftmals Privatpersonen sind, können diese arbeitslos oder krank werden werden – dann ist die Miete in Gefahr.

Damit es zu einer Preissteigerung kommt müssen mindestens zwei Dinge passieren: Die Nachfrage muss in Zukunft höher sein und die Gebäudesubstanz muss durch Ersatzinvestitionen erhalten bleiben. Schätzungen gehen davon aus, dass Eigentümer 2% der Gebäudesubstanz jährlich reinvestieren sollten (Faustformel: 2% vom Kaufpreis minus Bodenwert), denn mit zunehmendem Alter des Objekts verringert sich die theoretische Restnutzungsdauer und damit auch der Wert. Der Nettomietertrag geht oftmals in voller Höhe für die Anfangskosten, Mietausfälle und Reinvestitionen drauf. Vor allem auch deshalb, weil die Mietrenditen durch die hohen Kaufpreise stark gesunken sind.

Damit der Preis eines Objektes steigen kann, muss es in Zukunft mehr Nachfrage, oder weniger Angebot, im Vergleich zu heute geben. Erst gestern waren die Zeitungen damit voll, dass Deutschland die weltweit niedrigste Geburtenrate hat. Wer in 30 Jahren eine Immobilie verkaufen möchte, der muss an die Kinder derer verkaufen, die heute zu wenig Kinder bekommen. Die heutige „Generation Y“ wird dann alt sein und deren wenige Kinder treten dann auch als Mieter auf – ohne Zuwanderung werden wir künftig viel Leerstand und fallende Mieten sehen.

Ein erfolgreiches Investment in eine fremdgenutzte Immobilie braucht Wohnraumverknappung, hohe Nachfrage durch Mieter und einen dauerhaft niedrigen Zins. Bei solch einem Investment werden viele Jahre vergehen, bis man die Anfangskosten verdient und im Gewinnbereich ist. Ist das Objekt finanziert, dann kann in 10, oder 15 Jahren noch die Zinskeule drohen. Wer möchte mir eine Immobilie abkaufen, wenn die Darlehenszinsen bei z.B. 8% stehen? Die Assetklasse Immobilie ist beliebt, aber weder sicher, günstig noch solide. Bei eigengenutzten Objekten sehe ich das allerdings anders: Hier wohnt man selbst drin und hat einen mathematisch nur schwer messbaren Nutzwert, der die Kosten in aller Regel übersteigt. Aber: Betongold ist nur Beton!

Tipp: „Der kritische Immobilienkurs“ – Dieses Buch gibt einfach und schlüssig einen kompletten Überblick über einen Immobilienerwerb mit allen Vor- und Nachteilen.


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liebe Grüße, eure Jenny

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8 Antworten zu “Immobilien sind zur Geldanlage oft ungeeignet

  1. Pingback: Immobilien sind zur Geldanlage oft ungeeignet - Der Blogpusher

  2. Ja, Vermietung ist eine Ochsentour. Vor allem die Grunderwerbsteuer ist enorm angehoben worden in einigen Bundesländern, innerhalb weniger Jahre von 3,5 auf 5 oder 6% (! Erben sind übrigens davon befreit, warum auch immer eine Ungleichbehandlung gegen Investoren begründet sein könnte) Ein weiterer Auswuchs der Staatsquote und Überschuldung. Das ist natürlich Geld, das der Verkäufer weniger einnimmt. Die Tendenz ist klar, aber letzten Endes investieren die Leute lieber zu Hause als anderswo wo die Umstände und Perspektiven ggf günstiger sind. Auch muss damit gerechnet werden, dass der Pleitestaat sich die Defizite seiner verantwortungslosen Politik u.a. bei den Immobilieneigentümern holt, spätestens beim Crash oder wenn die wahnwitzigen ESM Bürgschaften wirksam werden.

  3. Mutig! Woanders sind diese Wahrheiten nicht zu finden.

  4. Sehr guter Artikel jedoch welcher Staat kassiert den genau ab ?
    Treffender wäre doch die Firma BRD die Firma Gemeindeverwaltung oder Stattverwaltung.

    Ach hab noch etwas vergessen eine Firma kann auf einem Besetzten Gebiet zwar etwas verkaufen aber Eigentümer bist du deswegen noch lange nicht. Ihr seit nur Besitzer!

    Den Unterschied zwischen Eigentümer und Besitzer solltet Ihr mal googeln 🙂 Schönen Tag noch mit euren Imobilien Autos ect. 🙂

  5. Alles Richtig. Aber wo soll man denn investieren. Noch mehr Edelmetall möchte ich zur Zeit nicht. Eigen genutzte Immobilie habe ich schon mit großem Grundstück und großem Teich. An Aktien gehe ich nicht ran. Also was machen mit Geld?

  6. Hi Jenny, in gewissen Punkten stimme ich dir zu. Allerdings bin ich in einigen Punkten anderer Meinung. Denn die Immobilie eignet als Geldanlage sehr wohl. Aber nur wenn man diese Mietet. Klar verursacht Vermietung einen gewissen Aufwand. Aber man hat mehr Vorteile als nur die Miete. Denn eine vermietete Immobilie liefert auch Steuervorteile.
    Grundsätzlich entscheiden aber über die Zukunftsfähigkeit einer Immobilie viele verschiedene Faktoren: Lage, Zustand, Rücklagen, Investitionsstau, Stadtgröße, Wohnungsgröße usw.
    Mit einem überlegten Investment in eine Immobilie kann man durchaus glücklich werden.

    Schöne Grüße

    Sebastian

  7. ralph strapsetraeger

    jaja, diesen schnellen pauschalanalysen. der immobilien(eigennutz)besitzer kann derzeit nicht mit seiner immo flüchten. möglicherweise muss er auch nach einer währungsreform für 20 oder mehr jahre eine zwangsanleihe an den staat abzahlen, die grundsteuer ist ebenfalls eine interessante einnahmequelle für das staatswesen undsoweiter undsofort

  8. Geld in Immobilien zu stecken, ist wirklich zweischneidig.
    Ich habe eine Bekannte, die an Hartz-IV-Empfänger vermietet hatte. Diese hausten plötzlich zu siebt statt zu viert in der Wohnung, zahlten irgendwann keine Miete mehr, verwüsteten das Haus und haben einiges gestohlen. Sie musste sie letzten Endes aus der Wohnung klagen.
    Also wenn vermieten, dann doch lieber im großen Stil, da ist dann ein einzelner Ausfall bei entsprechender Finanzdecke nicht so schlimm. Und natürlich die Bonität prüfen und Kaution verlangen – aber das sollte ja selbstverständlich sein.
    Obwohl – eine Garantie ist das heutzutage leider auch nicht mehr …

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