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Offene Immobilienfonds: Das neue Liquiditätsproblem

In Zeiten des Nullzinses suchen Anlegende immer aggressiver nach Alternativen. Es reichen schon wenige Basispunkte an Rendite und eine gewisse Illusion von Sicherheit: Schon stürmen die Anlegenden das Finanzprodukt.

Wenn viele Investierende ihr Geld gleichzeitig aus Immobilienfonds abziehen, kann das im Fonds zu Problemen führen, weil die Objekte nicht so schnell verkauft werden können, wie das Geld benötigt wird. Deshalb mussten einige sog. offene Immobilienfonds im Zuge der Finanzkrise schließen und Fondsrückgaben verweigern. Inzwischen hat sich das Blatt ins Gegenteil gedreht: Anlegende stürmen mit ihrer Liquidität die Fonds, doch diese können das viele Kapital nicht mehr rentabel anlegen. Einige Fondshäuser haben ihre Fonds schon geschlossen – für Neuanlagen. Anlegende können dann zwar noch Anteile zurückgeben, aber nur noch bedingt welche kaufen.

Für den Vertrieb ist das natürlich bitter. Die Kunden schreien nach einem Produkt, und die Verkäufer können es nicht anbieten. Die Anbieter gehen mit einem Renditeversprechen von zirka 2% an den Markt, wobei die Kunden dann auch einmalige Kosten in Höhe von 3%, manchmal sogar 5%, akzeptieren. Je mehr Geld eine Fondsgesellschaft in den Fonds nimmt, desto niedriger wird die Rendite aller Anteilinhabenden sein. Inzwischen haben einige Fonds eine Liquiditätsquote von 20% bis 35%. Dieses Geld innerhalb des Fonds ist nicht in Immobilien investiert. Damit die Rendite nicht zu sehr abschmilzt, müssen die Fondsmanagenden auch (über)teuerte Objekte kaufen. Dies heitzt den Markt weiter an.

Die Tatsache dass gierige Privatanlegende blind in einen Markt investieren, die Tatsache, dass viele Fonds das Geld der Kunden nicht mehr annehmen können und das derzeitige Preisniveau sind für mich drei wichtige Warnsignale. Eingedenk dessen stört mich bei diesen Produkten, dass man sie nicht börsentäglich an die Fondsgesellschaft zurückgeben kann. Man muss nach 24 monatiger Haltedauer auf 12 Monate kündigen. Ich muss also 1 Jahr vorher wissen, ob und dass ich das Geld möchte. Die Kündigung ist dann unwiderruflich: Einmal gekündigt, muss ich die Anteile dann in 12 Monaten zurückgeben – zum dann gültigen Preis.


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liebe Grüße, eure Jenny, @_JennyGER_

Verpasst die neue Immobilienkreditrichtlinie der Immobilienblase den Todesstoß?

housingAm 21.03.2016 trat eine neue Richtlinie zu Immobilienkrediten in Kraft. Seither haben deutsche Banken besondere Pflichten in der Kreditwürdigkeitsprüfung sowie in der Beratung. Baugewerbe und Bankenlandschaft kritisieren die neuen Vorschriften stark. Inzwischen melden Sie sogar Volumenrückgänge.

Baden-Württembergs Sparkassenverbands-Chef Peter Schneider hält die Regeln für „völlig überzogen und ohne Grund“, auch weil es vorher keine hohen Kreditausfälle gegeben habe. „Es war ein völlig problemfreier Geschäftszweig.“ Das Gesetz solle geändert werden. Je nach Bundesland gäbe es bis zu 20% weniger Baukredite im Vergleich zum Vorquartal. Hauptsächlich für Familien und Senioren wird eine Finanzierung jetzt schwieriger. Früher galt die Immobilie selbst noch als Sicherheit für den Kredit. Dies hat sich geändert: Hauptfaktor für die Kreditvergabe ist nun die aktuelle und künftige Kapitaldienstfähigkeit. Der Kreditnehmer muss schriftlich nachweisen, wie er die Raten heute, morgen und übermorgen bezahlen kann. Der sog. Kapitaldienstverlauf sollte nie negativ sein.

Der Einbruch der Kreditvergabe hat aber auch andere Gründe. Es war lange bekannt, dass die Richtlinie am 21.03.2016 in Kraft tritt. Daher kam es zu Vorzieheffekten. Viele Banken mussten mit der Richtlinie neue EDV-Programme einführen. Natürlich dauert es immer einige Wochen, bis jeder Angestellte damit zu Recht kommt. Hinzu kommt, dass im Sommer generell weniger Bauanträge (im Vergleich zum Q1) gestellt werden. Inzwischen weiß man auch, wie man mit der Immobilienkreditrichtlinie in der Praxis umgehen kann. Die Bank kann so ziemlich vieles heilen, wenn sie es anspricht und dokumentiert. Auch ein negativer künftiger Kapitaldienst ist mit einer guten Begründung kein KO-Kriterium mehr.

Ich finde es gut, dass Banken nun Beratungs- und Dokumentationspflichten haben. Ich finde es auch gut, dass die Kapitaldienstfähigkeit auch mit einer Zukunftssicht dargestellt werden muss, denn ein Immobilienkredit ist ein sehr langfristiges Projekt. Man muss sich auch bewusst sein, dass eine Immobilie KEIN sicheres Investment ist. Käufer, Finanzierer oder Investierer haben Risiken und sollten diese Risiken kennen. Wie viele Menschen haben schon ihre Existenz verloren, weil sie oder ihr Eigentum nicht richtig abgesichert waren? Wie viele mussten ihre Immobilie verkaufen, weil sie den Kredit nicht mehr zahlen konnten? Die neue Richtlinie schützt die Menschen vor einem naiven Immobilienkauf.

Pressespiegel:

Immobilien sind, wie jede andere Anlageklasse auch, mit Risiken verbunden. Aufgrund der sich andeutenden Spekulationsblase können diese Risiken im aktuellen Umfeld erhöht sein. Tipp: “Der kritische Immobilienkurs” – Dieses Buch gibt einfach und schlüssig einen kompletten Überblick über einen Immobilienerwerb.


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Stupid German Money: Immobilien

„Stupid German Money“ ist an den Kapitalmärkten eine feste Größe, mit der manch ein Marktteilnehmer immer wieder rechnet. Seien es ökologische Schrottanleihen oder klimafreundliche Ramschanteile – immer wieder trifft man auf dummes deutsches Geld. So auch bei Immobilien.

Der Begriff „Immobilienblase“ taucht immer häufiger in den Medien auf. Dabei handelt es sich um eine durch Niedrigzins, mentaler Beschränktheit und Gier verursachte Spekulationsblase. Die Anlageklasse Immobilie wird von vielen Anlegern als absolut sicher eingestuft; ja, sogar von solchen Anlegern, die wirklich jede Form von Risiko scheuen. Weil wir in den meisten Teilen Deutschlands noch nie fallende Immobilienpreise sahen, gehen sie davon aus, dass die Preise immer weiter steigen werden.

Immobilienblase bedeutet, dass man in X-Jahren mehr Kredit hat, als Haus. Damit es zu einer weiteren Preissteigerung kommt, müssen mindestens zwei Faktoren mitspielen: Die Nachfrage muss in Zukunft höher sein und die Gebäudesubstanz muss durch Ersatzinvestitionen erhalten bleiben. Beides ist ungewiss. Der Nettomietertrag geht oftmals in voller Höhe für die Anfangskosten, Mietausfälle und Reinvestitionen drauf. Rein mathematisch bleibt dann kein Gewinn mehr übrig – außer man nutzt die Immobilie selbst. Doch je weniger Wohneinheiten in einem Objekt sind, desto höher sind die Ersatzinvestitionen je Wohneinheit.

„Es trägt sich ja selbst“, sagt der klassische Anleger und schielt dabei auf den Niedrigzins. Wer eine Darlehensrate in Höhe von 500€ hat und eine Kaltmiete in Höhe von 500€ bekommt ist eben nicht neutral, denn das Objekt wird älter und die Ersatzinvestitionen summieren sich in ca. 50 Jahren auf die Höhe des heutigen Kaufpreises. Zudem wird die Darlehensrate gnadenlos fällig, während die Miete gerne auch mal ausfällt, weil der Mieter krank oder arbeitslos wird. Wer hier von einer risikolosen Anlage spricht, ignoriert mit aller Gewalt die Realität.

Ein erfolgreiches Investment in eine fremdgenutzte Immobilie braucht Wohnraumverknappung, hohe Nachfrage und einen dauerhaft niedrigen Zins. Bei solch einem Investment werden viele Jahre vergehen, bis man die Anfangskosten verdient und im Gewinnbereich ist. Ist das Objekt finanziert, dann kann in 10, oder 15 Jahren noch die Zinskeule drohen. Wer möchte mir eine Immobilie abkaufen, wenn die Darlehenszinsen bei z.B. 8% stehen? Bei eigengenutzten Objekten sehe ich das allerdings anders: Hier wohnt man selbst drin und hat einen mathematisch nur schwer messbaren Nutzwert, der die Kosten in aller Regel übersteigt.

Immobilien sind, wie jede andere Anlageklasse auch, mit Risiken verbunden. Aufgrund der sich andeutenden Spekulationsblase können diese Risiken im aktuellen Umfeld erhöht sein. Tipp: “Der kritische Immobilienkurs” – Dieses Buch gibt einfach und schlüssig einen kompletten Überblick über einen Immobilienerwerb.


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Immobilien sind zur Geldanlage oft ungeeignet

Immobilien sind die beliebteste Geldanlage der Deutschen. In Ballungszentren werden inzwischen völlig absurde Preise gezahlt. Damit das Geschäft funktioniert, müssen die Preise weiter steigen, doch danach sieht es nicht aus.

Immobilien gelten als sicher und solide. Doch zunächst verdient erstmal einer: Der Staat. Er kassiert direkt beim Kauf die Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Grundbuchamtskoten. Benötigt man auch einen Makler, dann summieren sich die Kosten schnell auf ca. 10% der Investitionssumme. Investoren einer fremdgenutzten Immobilie setzen auf laufende Mieterträge und künftige Preissteigerungen, doch beides ist ungewiss. Weil Mieter oftmals Privatpersonen sind, können diese arbeitslos oder krank werden werden – dann ist die Miete in Gefahr.

Damit es zu einer Preissteigerung kommt müssen mindestens zwei Dinge passieren: Die Nachfrage muss in Zukunft höher sein und die Gebäudesubstanz muss durch Ersatzinvestitionen erhalten bleiben. Schätzungen gehen davon aus, dass Eigentümer 2% der Gebäudesubstanz jährlich reinvestieren sollten (Faustformel: 2% vom Kaufpreis minus Bodenwert), denn mit zunehmendem Alter des Objekts verringert sich die theoretische Restnutzungsdauer und damit auch der Wert. Der Nettomietertrag geht oftmals in voller Höhe für die Anfangskosten, Mietausfälle und Reinvestitionen drauf. Vor allem auch deshalb, weil die Mietrenditen durch die hohen Kaufpreise stark gesunken sind.

Damit der Preis eines Objektes steigen kann, muss es in Zukunft mehr Nachfrage, oder weniger Angebot, im Vergleich zu heute geben. Erst gestern waren die Zeitungen damit voll, dass Deutschland die weltweit niedrigste Geburtenrate hat. Wer in 30 Jahren eine Immobilie verkaufen möchte, der muss an die Kinder derer verkaufen, die heute zu wenig Kinder bekommen. Die heutige „Generation Y“ wird dann alt sein und deren wenige Kinder treten dann auch als Mieter auf – ohne Zuwanderung werden wir künftig viel Leerstand und fallende Mieten sehen.

Ein erfolgreiches Investment in eine fremdgenutzte Immobilie braucht Wohnraumverknappung, hohe Nachfrage durch Mieter und einen dauerhaft niedrigen Zins. Bei solch einem Investment werden viele Jahre vergehen, bis man die Anfangskosten verdient und im Gewinnbereich ist. Ist das Objekt finanziert, dann kann in 10, oder 15 Jahren noch die Zinskeule drohen. Wer möchte mir eine Immobilie abkaufen, wenn die Darlehenszinsen bei z.B. 8% stehen? Die Assetklasse Immobilie ist beliebt, aber weder sicher, günstig noch solide. Bei eigengenutzten Objekten sehe ich das allerdings anders: Hier wohnt man selbst drin und hat einen mathematisch nur schwer messbaren Nutzwert, der die Kosten in aller Regel übersteigt. Aber: Betongold ist nur Beton!

Tipp: „Der kritische Immobilienkurs“ – Dieses Buch gibt einfach und schlüssig einen kompletten Überblick über einen Immobilienerwerb mit allen Vor- und Nachteilen.


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liebe Grüße, eure Jenny

Die vergessene Blase: Immobilien

Immobilien sind der Deutschen liebste Altersvorsorge. Die Zinsen sind niedrig und Eigentum steht hoch im Kurs. Doch es gibt auch alarmierende Anzeichen einer Blase. Vorne mit dabei: Der Musterstaat Schweden.

In Schweden gibt es eine gewaltige Immobilienblase, die schon beim kleinsten Anlass platzen könnte – und die völlig überschuldeten privaten Haushalte, Banken und die skandinavischen Nachbarländer aufgrund der engen Wirtschaftsbeziehungen in den Abgrund zu reißen vermag„, schreibt die WirtschaftsWoche. Schweden hat dabei nicht mal den Euro. Zuletzt senkte die Schwedische Notenbank ihren Leitzins auf 0,00%. Bisher dachte man bei Schweden immer an einen Musterstaat, doch inzwischen gibt es dort eine Jugendarbeitslosigkeit von über 20%. Heute denkt man an Schweden als Krisenherd so wenig, wie man man im Sommer 2008 an Lehman dachte.

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Aber auch die deutschen Häuserpreise sind kräftig gestiegen (siehe Bild). Schaut man sich Neubauprojekte an, dann findet man teils unverschämte Preise. Doch die deutsche Immobilienblase ist regional differenzierter und steht damit auf breiteren Beinen. Was viele Käufer nicht verstehen wollen, ist dass der Zins nicht der wichtigste Faktor ist. Der Kaufpreis ist eben auch wichtig. Was nützt mir ein günstiger Zins von z.B. 2%, wenn ich aber für das gleiche Objekt jetzt 20% mehr bezahlen muss?

Immobilien sind vergängliche Werte. Ähnlich wie Autos, Obst, Gemüse und viele andere Dinge auf dieser Welt, unterliegen Immobilien einem natürlichen Verfallsprozess. Mit fallender Qualität und ansonsten gleichbleibenden Faktoren sinkt im Zeitverlauf der Wert einer jeden Immobilie. Viele Preise sind in den letzten Jahren nur deshalb nicht gefallen, weil ein erhöhter Kaufdruck vorhanden ist. Bei steigenden Zinssätzen und bei einem möglichen Wegbrechen/Verarmen der klassischen mittelständischen Käuferschicht kann sich dieser Trend sehr schnell umkehren. Wer genügend Eigenkapital in die Finanzierung steckt und sein Objekt durch laufende Ersatzinvestitionen in Schuss hält, kann zumindest besser schlafen.

Immobilien haben auch einen Nutzwert, denn man wohnt eventuell selbst drin. Diesen emotionalen Wert, kann man nicht mit dem Taschenrechner berechnen. Wer sich eine Immobilie zulegt sollte gesunde Finanzen haben, ein gutes Einkommen, genügend Eigenkapital, eine Zinssicherung und die Fähigkeit Rücklagen zu bilden sowie Ersatzinvestitionen zu tätigen. Einfach nur eine Immobilie zu kaufen, „weil die Zinsen niedrig sind“ ist übertriebener Aktionismus und ein typischer Beleg für den Herdentrieb, der stets zu einer Spekulationsblase führt.


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Bundesbank warnt vor Immobilienblase

Büroimmobilien in Ostberlin oder später private Wohnimmobilien in den USA sind nur zwei traurige Beispiele von Immobilienblasen. Manch ein konservativer Gartenzweg-im-Vorgarten-Spießer wägt sich mit seiner deutschen Immobilie in Sicherheit. Egal ob zur Altersvorsorge oder zur Geldanlage: Die Deutschen haben seit der Finanzkrise kräftig unbeweglichen Beton gekauft. Nun warnt die Deutsche Bundesbank in ihrem Monatsbericht vor einer Überbewertung.

Das interessante ist, dass es diesmal nicht Gewerbe- bzw. Büroimmobilien sind, die überbewertet sein sollen. Die Bundesbank spricht in ihrem Bericht von  substanziellen Übertreibungen am Wohnimmobilienmarkt in Ballungsräumen. Es sei zu Preissteigerungen gekommen, die sich „fundamental nur noch schwer rechtfertigen lassen“, so die Bundesbank. Die Bundesbanker haben errechnet, dass die Preise in Großstädten um 10% bis 20% über einem normalen Niveau liegen. Auch Spekulationsmotive schließt man als Preisimpuls nicht aus. Die empirische Studie legt nahe, dass die Immobiliennachfrage stärker gewachsen ist, wie es die konjunkturelle und demografische Entwicklung erahnen hätte lassen können. Als Hauptgrund sieht man das ultraniedrige Zinsniveau und dessen Lenkungsfunktion für Investitionen. Vor allem Privatpersonen suchen in Immobilien „gefühlte Sicherheit“ und Inflationsschutz.

„Sollte es zum gegenwärtigen Zeitpunkt zu Preiskorrekturen am Immobilienmarkt kommen, könne das bei Haushalten empfindliche Vermögensverluste verursachen“, heißt es in dem Bericht der obersten Währungshüter. Probleme am Bankenmarkt sieht man hingegen nur bedingt, denn die berühmte 100%-Finanzierung käme in Deutschland kaum vor. Die meisten Objekte sind vorsichtig und mit entsprechenden Abschlägen bewertet. Kurzfristig rechnet die Bundesbank nicht mit einem Platzen der Blase. Zahlreiche Experten sehen eine negative Korrelation von Immobilienpreisen zum Geldmarkt. Steigt der Zins, dann werden Immobilien zur Geldanlage unattraktiver. Zudem bekommen viele Kreditnehmer bei steigenden Zinsen Probleme mit dem Kapitaldienst. Auch dieses Real-Life-Beispiel zeigt, dass eine zentral geplante Geldpolitik zu gefährlichen Verwerfungen führt. Können sich diese Verwerfungen nicht in gesunden Stufen abbauen, dann entsteht erhebliches Krisenpotenzial. Eine weitere Erkenntnis ist, dass die Immobilie eben doch nicht die sicherste Geldanlage aller Zeiten ist.

Quelle: Bundesbank am 21.10.2013


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